L'état des lieux pour un bail d'habitation
A l’occasion de la location d’un logement, il est nécessaire de faire établir un état des lieux d’entrée.
Cet acte concerne tous les types de baux d’habitation (soumis ou non à la loi Alur) meublé ou vide.
il se destine aux personnes physiques mais également les personnes morales.
La loi ALUR règlemente l’état des lieux. (et plus particulièrement le décret 2016-832 du 30 mars 2016)
L’état des lieux d’entrée permet de :
Vérifier que le bailleur respecte ses obligations locatives, savoir :
- Qu’il loue un logement décent
- Que l’appartement est conforme à la réglementation en vigueur
- Pour les meublés, que la liste des meubles et accessoires est conforme à la loi ALUR. (le détail de cet inventaire est disponible sur notre site dans la rubrique « à savoir ».)
Au départ du locataire, l’état des lieux de sortie permet de :
- Vérifier si l’état et la configuration de l’appartement à la sortie sont conformes à son état en début de location
- Vérifier que le locataire rend le bien en bon état de réparation et d’entretien
- En cas de dégradations, de déterminer qui du bailleur ou du preneur doit assumer les réparations.
- Régler tout litige sur l’état de l’appartement
Au départ du locataire, l’état des lieux d’entrée se compare à l’état des lieux de sortie. Les dégradations et le défaut d’entretien sont déductibles du dépôt de garantie versé par le locataire.
Il est toutefois nécessaire de tenir compte de la vétusté, soit l’état d’usure résultant du temps et due à l’usage normal des matériaux et équipements.
La grille de vétusté
La loi ALUR n’impose pas de grille de vétusté de référence.. La grille utilisée sera informative donc arbitraire. Elle doit toutefois préciser pour chaque élément du logement :
- La durée de vie
- Une franchise
- Un pourcentage d’abattement par année
- Un pourcentage d’abattement après franchise
- Une valeur résiduelle au-delà de la durée de vie
Le cabinet Joseph SERRE utilise la grille de l’OPH d’UGINE (consultable sur le site dans la rubrique « à savoir »).
Qui établit et signe un état des lieux ?
- Côté bailleur : le propriétaire lui-même ou son mandataire le rédige, le complète et le signe.
- Côté preneur : un locataire unique, l’ensemble des colocataires ou un représentant dûment habilité (pour les personnes morales).procède à sa signature
Un tuteur légal doit impérativement représenter un e locataire ou propriétaire mineur.
En cas de pluralité de locataires ou propriétaires, un pouvoir pourra désigner un représentant.
Un locataire absent peut se faire représenter en donnant procuration à un tiers.
L’une ou l’autre des parties peut également faire appel à un huissier de justice.
Que contient un état des lieux ?
Il sera le plus précis possible et mentionnera au minimum les éléments suivants :
- La nature du document : entrée ou sortie
- La date et la signature des parties
- L’adresse du logement et sa localisation dans l’immeuble
- Le nom des parties présentes (ou représentées)
- L’adresse du bailleur
- Les relevés des consommations (électricité, gaz, eau …)
- L’inventaire des clés et systèmes d’accès
- Pour chaque pièce :
- la description et l’état des revêtements, sols et plafonds
- la liste des équipements et leur état
- un inventaire des meubles et accessoires pour les meublés
- les éventuels aménagements constatés ou modifications des lieux
- les dégradations constatées (ou absence d’éléments qui étaient présents à l’entrée)
- pour la sortie, la nouvelle adresse du locataire
L’état des lieux est un acte écrit établi amiablement et contradictoirement.
Il s’établit en autant d’exemplaires que de parties. En cas de pluralité de locataires, chaque colocataire aura son exemplaire.
Chaque état des lieux peut se présenter sous la forme d’un document unique (entrée/sortie) ou de deux documents distincts établis sur le même modèle.
Il se rédige sur une feuille libre, sur un modèle imprimé ou sur une tablette numérique.
Les parties le datent et le signent. Chaque personne concernée le reçoit en main propre ou par voie électronique.
Le logement et ses dépendances doivent être vides et nettoyées. (sauf meubles et équipements loués ou mis à disposition). Vous trouverez sur notre site internet, un guide permettant aux locataires de bien préparer leur état des lieux de sortie. (dans la rubrique « A savoir »)
L’état des lieux de sortie modifie-t-il la date de fin du bail ?
L’état des lieux de sortie met fin à la location à condition que le locataire restitue l’ensemble des clés et accès.
Si la date de fin du préavis est antérieure à la date de remise des clés :
- le bail se prolonge jusqu’à la date de réalisation de l’état des lieux, quand le locataire impose le rendez-vous.
- Si le propriétaire impose le rendez-vous, le locataire prouvera son impossibilité de restitution des clés du fait du bailleur pour arrêter sa location à la date initiale du congé.
Si en accord entre les parties, le locataire rend les clés avant la fin du préavis :
- A la volonté du locataire (en raison d’un déménagement par exemple). Le bailleur a la possibilité d’imposer une fin de bail à la date réelle du congé et ainsi appeler les loyers jusqu’à la fin du préavis. (sauf si le bien est reloué avant cette date)
- A la volonté du bailleur. La location s’arrête le jour de la remise des clés.
Que faire si votre locataire refuse de signer l’état des lieux ?
Pour l’état des lieux d’entrée :
Puisqu’établi au moment de la remise des clés, il est facile d’annuler ou reporter la location en cas de refus de signature du locataire.
Pour l’état des lieux de sortie
Si le locataire est absent, parti à la « cloche de bois » ou refuse de signer l’acte, celui-ci ne peut pas se prévaloir du caractère non contradictoire de l’état des lieux et éviter l’imputation des dégradations constatées. Un état des lieux établi en l’absence du locataire lui est opposable.
En cas d’absence d’état des lieux alors que la location a débuté
Si le locataire refuse la réalisation de l’état des lieux ou refuse de signer l’acte, il est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit restituer le logement dans le même état. (sauf preuve contradictoire)
Par contre, si c’est le bailleur qui refuse de réaliser un état des lieux d’entrée, il appartiendra à celui-ci de prouver que son bien a été délivré en bon état de réparation et d’entretien. Il sera alors fortement conseillé au locataire de mettre en demeure son propriétaire d’établir l’acte en début de location.
Le locataire peut aussi demander à un huissier de justice de constater l’état de son appartement. (acte non contestable par le bailleur)
Enfin, en cas d’absence par faute de volonté des deux parties, il en sera déduit que le logement a été loué en bon état d’entretien et de réparation.
Qui paye les frais liés à l’état des lieux ?
Lorsque le bailleur réalise l’état des lieux directement avec son locataire, aucun frais ne s’applique.
Si le bailleur fait appel à un mandataire, les frais de l’état des lieux d’entrée se partagent entre les parties dans la limite de 3€/m² pour le preneur.
Les honoraires appelés par le mandataire au bailleur sont libres, mais ne seront jamais inférieurs à ceux versés par le locataire.
Un mandataire ne peut pas appeler d’honoraires au locataire pour un état des lieux de sortie. Il peut toutefois facturer le bailleur.
Si les parties font appel à un huissier de justice, les frais se partagent par moitié entre les parties pour un état des lieux d’entrée ou de sortie.