L'encadrement des loyers : ce qu'il faut retenir

Mais comment ça fonctionne ?

La loi ELAN qui complète la loi ALUR permet une nouvelle application de l’encadrement des loyers parisiens. Elle a pour objectif de lutter contre les abus des loyers trop chers, lors de la location et lors du renouvellement du bail d’habitation.

L’encadrement des loyers définit une valeur maximale de loyer au m² applicable aux nouveaux baux signés depuis juillet 2019, appelée loyer de référence majoré.

Cette valeur se définit par rapport à une référence de loyer médian.

Le loyer médian, base de calcul

L’OLAP (Observatoire des Loyers Parisiens) recueille auprès des professionnels de l’immobiliers et les bailleurs, un ensemble de valeurs de locations nouvelles et anciennes. il définit ensuite cette vase.

La référence de loyer médian se calcule selon un échantillon de données établies selon plusieurs critères :

• Le quartier : Paris est découpé en 80 zones géographiques
• L’époque de construction de l’immeuble : quatre tranches sont prises en compte (avant 1946 ; entre 1946 et 1970 ; entre 1971 et 1990 ; après 1990)
• Le type de location : meublé ou non meublé
• Le nombre de pièces : du studio au 5 pièces et plus

L’encadrement s’applique aussi bien pour les locations vides ou meublées et par extension à tous les baux soumis à la loi ALUR. c’est à dire pour une location d’un an, trois ans ou six ans, mais également avec les nouveaux baux mobilité. (qui feront l’objet d’un futur article).

Une fois le loyer médian calculé, il permettra de définir deux autres valeurs :

• Le loyer de référence majoré (soit +120% du loyer médian)
• Le loyer de référence minoré (soit -120% du loyer médian)

Exemple :

Un studio meublé dans le quartier de Saint-Vincent de Paul dans un immeuble de 1950 aura une référence médiane de 31.6 €/m²

La référence majorée sera par définition de 37.9 €/m² (+120%)

La référence minorée sera de 22.1 €/m²(-120%)

Suivant cet exemple, le même studio de 20 m² ne pourra pas être reloué à plus de :

20 x 37.9 € = 758 € par mois en principal.

 

Cependant, si le loyer actuel ou ancien loyer était inférieur à la référence minorée, soit :

20 x 22.1 € = 442 €, nous parlerons d’un loyer sous-évalué qui pourra faire l’objet d’un ajustement ou à l’occasion d’une relocation ou d’un renouvellement.

Cet ajustement sera toutefois soumis à conditions (dont nous évoquerons les détails dans un futur article).

Où s‘applique cet encadrement ?

A ce jour, il s’applique dans la ville de Paris pour tous les nouveaux baux soumis à la loi ALUR signés depuis le 1^er juillet 2019.

Il s’applique également à Lille et à ses communes voisines de Lomme et d’Hellemmes depuis le 1^er mars 2020.

il s’appliquera dans certaines villes du 93 à compter de juin 2021.

 

Le complément de loyer

Il s’applique à titre exceptionnel.

Un propriétaire appelle un complément de loyer lorsque le logement présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements voisins. Cette possibilité ne s’applique que pour un logement situé dans les villes concernées. (à Paris, ou Lille, ou Hellemmes ou Lomme et selon la date de signature du bail). Le locataire le conteste, s’il estime que le complément de loyer demandé n’est pas justifié. Il suit alors une procédure spécifique.

Lors de la signature d’un contrat de location (première mise en location, renouvellement de bail ou relocation), le propriétaire applique un complément de loyer lorsque le montant du loyer dépasse le montant du loyer majoré.

Cette somme complémentaire, s’ajoute au montant du loyer de base. Elle correspond à des caractéristiques de localisation ou de confort particulières par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Dans ce cas, le montant du loyer se compose :

• du loyer de base (hors charges)
• et du complément de loyer.

Ces deux valeurs doivent figurer au bail mais également sur les annonces de recherche de locataires, sous peine de sanctions.

Pour appliquer un complément de loyer, le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort réunissant les conditions suivantes :

• Ne pas avoir déjà été prises en compte pour déterminer le loyer de référence correspondant au logement (ce qui exclut notamment le nombre de pièces principales et l’époque de construction du logement)
• Être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (par exemple : vue sur un monument historique, …)
• Ne pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux économies d’énergie

Le contrat de location doit être signé :

• après juin 2019
• ou entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de location.

Les motifs justifiant un complément n’ayant pas été définis, il est nécessaire de faire preuve de bon sens en choisissant des motifs raisonnables.

Voici quelques exemples permettant ou non d’appliquer un complément de loyer :

 

Possible :

Le logement comporte :

• une terrasse ou un jardin
• une hauteur sous plafond de plus de 3.3 m
• un parking
• une vue exceptionnelle
• des équipements luxueux (sauna, home cinéma…)

 

Incertain

Le logement est équipé

• d’un grand balcon
• d’une hauteur sous plafond de la plus de 3 m
• d’une grande cave
• le logement n’a pas de vis-à-vis

pas applicable si le logement est pourvu :

• d’un petit balcon
• de parquets et moulures
• d’une cave standard
• d’une belle exposition
• d’équipements communs (piscine, gardiennage, ascenseur…)

 

Il semble par exemple beaucoup plus compliqué de justifier le dépassement par des travaux de réfection. Mais également pour une belle hauteur sous plafond ou les parquets moulures de votre appartement haussmannien. en effet, ces caractéristiques sont présentes dans la plupart des logements parisiens.

A noter que l’élément justifiant du complément de loyer exceptionnel n’aura pas de répercutions dans les charges. Impossible donc de justifier d’un complément de loyer si le locataire bénéficie d’une piscine dans la copropriété. En effet dans ce cas, les dépenses d’entretien sont déjà répercutées dans la provision pour charges.

 

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de la loi ?

 

Depuis 2014 le bail d’habitation impose d’indiquer explicitement les valeurs de référence médianes et majorées. Le locataire peut donc facilement savoir si le loyer demandé est supérieur ou non à la valeur de référence majoré

 

Le cas échéant il est obligatoire d’indiquer sur le bail un complément de loyer justifié de manière explicite.

En cas de complément de loyer exceptionnel non justifié – ou d’un loyer dépassant le loyer de référence majoré sans justification – le bailleur prend le risque de voir la valeur contestée par le locataire en cours de bail.

Les procédures potentielles se décomposent par degré de contentieux de la manière suivante :

• demande amiable de réajustement au bailleur par courrier recommandé
• saisie de la commission de conciliation
• procédure judicaire

La loi ELAN rappelle les conditions de contestation possibles du locataire. Celui-ci passera devant la commission de conciliation avant de saisir le juge :

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi […] En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

La nouvelle loi introduit également un dispositif permettant au représentant de l’Etat dans le département de fixer des amendes administratives au bailleur ne respectant pas les dispositions de l’encadrement (indication du loyer de référence majoré dans le bail, justification d’un complément de loyer exceptionnel en cas de dépassement), amendes pouvant aller jusqu’à 5000€ pour une personne physique, 15 000€ pour une personne morale.

Il s’agit ici de non-respect de l’encadrement, pas de la contestation du complément de loyer exceptionnel qui peut être décidée par la commission de conciliation ou par un juge.

Dans les deux cas – contestation par le locataire ou sanction administrative – la loi prévoit que l’éventuel retour à la valeur de référence majoré se fera rétroactivement à partir de la date d’effet du bail.

 

 

Toutes les locations sont-elles concernées ?

 

L’encadrement des loyers s’appliquent aux contrats de location en résidence principale, vide ou meublés, soumis à la loi de 89.

Il ne s’applique pas aux locations suivantes :

• résidence secondaire.
• logement de fonction
• location saisonnière
• bail à une société (personne morale) qui permettra de loger un dirigeant ou un salarié.

 

En notre qualité de professionnel de l’immobilier, nous vous assistons dans la location et/ou la gestion de votre bien pour vous assurer de bon respecter l’encadrement des loyers et éviter les mauvaises surprises.