Un propriétaire peut-il faire des travaux lorsqu'un locataire occupe le logement ?

Il est rare que de gros travaux soient entrepris par le bailleur lorsque son appartement est occupé. Les travaux de rénovation ou de mise aux normes sont souvent réalisés entre deux locations. Ces travaux peuvent également être rendus obligatoires pour répondre aux nouvelles règlementations dont certaines sont encadrées par les diagnostics locatifs.

Avant d’engager des travaux et faire subir des désagréments à son locataire, le bailleur doit pouvoir justifier de la légitimité de ces travaux.

 

Le bail prévoit que le locataire doit laisser exécuter certains travaux dans son logement :

Obligations du preneur

« Le preneur est tenu des clauses et conditions suivantes, qu’il s’oblige à exécuter et accomplir, indépendamment de celles pouvant résulter de la loi ou de l’usage :

Il permettra l’accès aux lieux loués pour la réparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives de l’immeuble, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 de la Loi 89-462.

Il laissera visiter les lieux occupés par le bailleur, ou son représentant. Ces visites auront lieu, sauf cas d’urgence, pendant les jours ouvrables, après que le bailleur ou son représentant en ait préalablement averti le preneur. »

 

Types de travaux que le bailleur peut réaliser pendant la durée du bail

Le bailleur est obligé d’entretenir le logement qu’il loue.  Certaines réparations sont à la charge du propriétaire, savoir :

  • les réparations urgentes comme une panne de chauffage
  • tous les travaux qui concernent l’amélioration des parties privatives de l’immeuble comme la réfection de la cage d’escalier ou bien un ravalement. Mais également les travaux l’amélioration des parties communes.
  • les travaux nécessaires à l’entretien normal et au maintien du logement : mise en jeu d’une fenêtre, remplacement ou réparation de l’électroménager loué
  • tous les travaux permettant l’amélioration des performances énergétiques du logement tels que l’isolation, la chaudière, les fenêtres
  • tous les travaux nécessaires pour que le logement soit décent

 

L’accès au logement

La loi Alur a précisé les modalités d’accès au logement : avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire.

Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

 

Le locataire peut-il demander une indemnité pour la gêne occasionnée ?

La loi prévoit que le locataire supportera la gêne et les conséquences de toute nature qui résulteraient de l’exécution de tous travaux d’entretien, de grosses réparations, de transformations ou d’améliorations qui seraient effectués dans l’immeuble à condition qu’ils n’excèdent pas vingt-et-un jours.

Toutefois, Conformément à l’article 1724 du Code civil, le locataire peut obtenir une diminution du loyer si les travaux durent plus de vingt-et-un  jours. La diminution de loyer est proportionnelle à la durée des travaux et à la partie du logement dont le locataire a été privé pendant ces travaux.
Si le logement est totalement inhabitable, le locataire peut demander la résiliation du bail.

 

Les travaux réalisés en cours de bail peuvent-ils avoir une incidence sur le loyer ?

 A l’occasion d’un renouvellement de bail, une contribution financière peut être demandée au preneur en plus du loyer et des charges, lorsque le bailleur a réalisé dans les parties privatives du logement ou dans les parties communes de l’immeuble, des travaux d’économie d’énergie. Cette contribution, limitée au maximum à quinze années et dont le montant est fixe et non révisable, peut être demandée au preneur au titre du partage des économies de charge à partir de la date d’achèvement des travaux, dans les conditions fixées par la réglementation en vigueur.

Le loyer pourra être revu à la hausse ou à la baisse en cours de bail, si le bailleur et le preneur décident conjointement de réaliser des travaux à la charge de l’une ou l’autre des parties. Un tel accord pourra être établi pour fixer les modalités de la majoration ou la diminution de loyer applicable à la suite de la réalisation des travaux. En ce qui concerne le bailleur, il devra s’agir de travaux d’amélioration.

 

Le Cabinet Joseph SERRE peut assister les propriétaires de logements d’habitation, pour la revalorisation de leur bien, à l’occasion des renouvellements de baux.