L'encadrement des loyers : ce qu'il faut retenir

L’encadrement des loyers a été mis en place par la loi ELAN en 2018 pour un premier essai. La Ville de Paris a choisi de remettre en place ce système fin juillet 2019, après une annulation en juillet 2018.

La Ville de Lille a également adopté ce dispositif début le1er mars 2020.

Mais comment ça fonctionne ?

La loi ELAN qui complète la loi ALUR permet une nouvelle application de l’encadrement des loyers parisiens. Elle a pour objectif de lutter contre les abus des loyers trop chers, lors de la location et lors du renouvellement du bail d’habitation.

L’encadrement des loyers définit une valeur maximale de loyer au m² applicable aux nouveaux baux signés depuis juillet 2019, appelée loyer de référence majoré.

Cette valeur est définie par rapport à une référence de loyer médian.

Le loyer médian, base de calcul

Il est défini par l’OLAP (Observatoire des Loyers Parisiens), qui recueille auprès des professionnels de l’immobiliers et les bailleurs, un ensemble de valeurs de locations nouvelles et anciennes.

La référence de loyer médian est calculée selon un échantillon de données établies selon plusieurs critères :

  • Le quartier : Paris est découpé en 80 zones géographiques
  • L’époque de construction de l’immeuble : quatre tranches sont prises en compte (avant 1946 ; entre 1946 et 1970 ; entre 1971 et 1990 ; après 1990)
  • Le type de location : meublé ou non meublé
  • Le nombre de pièces : du studio au 5 pièces et plus

L’encadrement s’applique aussi bien pour les locations vides ou meublées et par extension à tous les baux soumis à la loi ALUR, que ce soit une location d’un an, trois ans ou six ans, mais également avec les nouveaux baux mobilité (qui feront l’objet d’un futur article).

Une fois le loyer médian calculé, il permettra de définir deux autres valeurs :

  • Le loyer de référence majoré (soit +120% du loyer médian)
  • Le loyer de référence minoré (soit -120% du loyer médian)

Ex : aussi un studio meublé dans le quartier de Saint-Vincent de Paul dans un immeuble de 1950 aura une référence médiane de 31.6 €/m²

La référence majorée sera par définition de 37.9 €/m² (+120%)

La référence minorée sera de 22.1 €/m²(-120%)

Suivant cet exemple, le même studio de 20 m² ne pourra pas être reloué à plus de :

20 x 37.9 € = 758 € par mois en principal.

 

Cependant, si le loyer actuel ou ancien loyer était inférieur à la référence minorée, soit :

20 x 22.1 € = 442 €, nous parlerons d’un loyer sous-évalué qui pourra faire l’objet d’un ajustement ou à l’occasion d’une relocation ou d’un renouvellement.

Cet ajustement sera toutefois soumis à conditions (dont nous évoquerons les détails dans un futur article).

Où ‘applique cet encadrement ?

A ce jour, il doit s’appliquer dans la ville de Paris pour tous les nouveaux baux soumis à la loi ALUR signés depuis le 1er juillet 2019.

Il s’applique également à Lille et à ses communes voisines de Lomme et d’Hellemmes depuis le 1er mars 2020.

 

Le complément de loyer

Il s’applique à titre exceptionnel.

Un propriétaire peut faire payer un complément de loyer lorsque le logement présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements voisins. Cette possibilité ne s’applique que pour un logement situé à Paris, ou Lille, ou Hellemmes ou Lomme et selon la date de signature du bail. Le locataire peut le contester, s’il estime que le complément de loyer demandé n’est pas justifié. Il doit alors respecter une procédure spécifique.

Lors de la signature d’un contrat de location (première mise en location, renouvellement de bail ou relocation), le propriétaire peut appliquer un complément de loyer lorsque le montant du loyer dépasse le montant du loyer majoré.

Cette somme complémentaire, vient s’ajouter au montant du loyer de base. Elle doit correspondre à des caractéristiques de localisation ou de confort particulières par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Dans ce cas, le montant du loyer se compose :

  • du loyer de base (hors charges)
  • et du complément de loyer.

Ces deux valeurs doivent figurer au bail mais également sur les annonces de recherche de locataires, sous peine de sanctions.

Pour appliquer un complément de loyer, le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort réunissant les conditions suivantes :

  • Ne pas avoir déjà été prises en compte pour déterminer le loyer de référence correspondant au logement (ce qui exclut notamment le nombre de pièces principales et l’époque de construction du logement)
  • Être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (par exemple : vue sur un monument historique, …)
  • Ne pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux économies d’énergie

Le contrat de location doit être signé :

  • après juin 2019
  • ou entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de location.

Les motifs justifiant un complément n’ayant pas été définis, il est nécessaire de faire preuve de bon sens en choisissant des motifs raisonnables.

Voici quelques exemples permettant ou non d’appliquer un complément de loyer :

 

Possible :

Le logement comporte :

  • une terrasse ou un jardin
  • une hauteur sous plafond de plus de 3.3 m
  • un parking
  • une vue exceptionnelle
  • des équipements luxueux (sauna, home cinéma…)

 

Incertain

Le logement est équipé

  • d’un grand balcon
  • d’une hauteur sous plafond de la plus de 3 m
  • d’une grande cave
  • le logement n’a pas de vis-à-vis

pas applicable si le logement est pourvu :

  • d’un petit balcon
  • de parquets et moulures
  • d’une cave standard
  • d’une belle exposition
  • d’équipements communs (piscine, gardiennage, ascenseur…)

 

Il nous semble par exemple beaucoup plus compliqué de justifier le dépassement par des travaux de réfection, une belle hauteur sous plafond ou les parquets moulures de votre appartement haussmannien qui sont potentiellement partagés par une part non négligeable des logements d’une zone donnée, notamment à Paris où les zones de l’encadrement sont très limitées géographiquement.

A noter que l’élément justifiant du complément de loyer exceptionnel ne doit pas être répercuté par ailleurs dans le loyer ou les charges. Impossible donc de justifier d’un complément de loyer si le locataire bénéficie d’une piscine dans la copropriété dont les dépenses d’entretien sont déjà répercutées dans la provision pour charges.

 

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de la loi ?

 

Depuis 2014 le bail d’habitation impose d’indiquer explicitement les valeurs de référence médianes et majorées. Le locataire peut donc facilement savoir si le loyer demandé est supérieur ou non à la valeur de référence majoré

 

Le cas échéant vous êtes obligé d’indiquer sur le bail un complément de loyer justifié de manière explicite.

En cas de complément de loyer exceptionnel non justifié – ou d’un loyer dépassant le loyer de référence majoré sans justification – le bailleur prend le risque de voir la valeur contestée par le locataire en cours de bail.

Les procédures potentielles se décomposent par degré de contentieux de la manière suivante :

  • demande amiable de réajustement au bailleur par courrier recommandé
  • saisie de la commission de conciliation
  • procédure judicaire

La loi ELAN rappelle les conditions de contestation possibles du locataire, qui sera obligé potentiellement de passer devant la commission de conciliation avant de saisir le juge :

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi […] En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

La nouvelle loi introduit également un dispositif permettant au représentant de l’Etat dans le département de fixer des amendes administratives au bailleur ne respectant pas les dispositions de l’encadrement (indication du loyer de référence majoré dans le bail, justification d’un complément de loyer exceptionnel en cas de dépassement), amendes pouvant aller jusqu’à 5000€ pour une personne physique, 15 000€ pour une personne morale.

Il s’agit ici de non-respect de l’encadrement, pas de la contestation du complément de loyer exceptionnel qui peut être décidée par la commission de conciliation ou par un juge.

Dans les deux cas – contestation par le locataire ou sanction administrative – la loi prévoit que l’éventuel retour à la valeur de référence majoré se fera rétroactivement à partir de la date d’effet du bail.

 

 

Toutes les locations sont-elles concernées ?

 

L’encadrement des loyers s’appliquent aux contrats de location en résidence principale, vide ou meublés, soumis à la loi de 89.

Les locations suivantes sont exclues du champ d’application :

  • location en résidence secondaire.
  • bail pour un logement de fonction
  • location saisonnière
  • Mais le plus simple est une location à une société (personne morale) qui permettra de loger un dirigeant ou un salarié.

 

En notre qualité de professionnel de l’immobilier, nous pouvons vous assister dans la location et/ou la gestion de votre bien pour vous assurer de bon respecter l’encadrement des loyers et éviter les mauvaises surprises.