Un nouvel acte de cautionnement au 1er janvier 2022
A compter du 1er janvier 2022, en application de l’ordonnance 2021-1192 du 15 septembre 2021, l’acte de caution pour les locations va changer.
Qu’est-ce qu’un acte de caution ?
Lors d’une location, le bailleur a la possibilité de :
- demander un cautionnement solidaire à son locataire
- ou souscrire une assurance loyers impayés (ou garantie loyers impayés – GLI)
- ou valider une assurance loyer impayée souscrite par le locataire (Visale, Garant Me, Unkle…)
Toutefois, le cumul de garanties est interdit. (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti)
En cas de défaillance du locataire, le bailleur peut se retourner contre le garant pour obtenir le règlement des loyers impayés.
En effet, à l’occasion de la signature du bail, le garant signe un acte de caution solidaire dans lequel il s’engage à payer le loyer à la place du locataire.
Le garant est souvent une personne proche du locataire (parent ou ami), mais il peut également être une personne morale.
Le bailleur validera le dossier de candidature du garant après s’être assuré que celui-ci est solvable et dispose de revenus suffisants lui permettant de prendre le relais dans le règlement des loyers, si cela s’avérait nécessaire.
L’acte de cautionnement se situe à la fin du bail ou dans un document annexe indissociable du bail.
Pour être valide les mentions suivantes seront précisées sur le document :
- le montant du loyer et des charges (en chiffres et lettres)
- le montant du dépôt de garantie (en chiffres et lettres)
- l’indice de référence du bail et la date de révision du loyer
- le nom de la personne pour laquelle le garant s’engage
Par ailleurs il est judicieux de préciser la durée du cautionnement. Souvent elle correspond à la durée du bail (augmentée éventuellement d’un ou deux renouvellements).
Aussi, pour un bail d’habitation non meublé d’une durée de 3 ans, le cautionnement sera de 3, 6 ou 9 ans.
Lorsque la durée du cautionnement est ferme, (avec une date de fin mentionnée), le garant ne pourra pas se désengager sans l’accord du bailleur.
Lorsque qu’aucune date n’est présente, le garant a la possibilité de se désengager par lettre recommandée adressée au bailleur. Dans ce cas, son obligation prendra fin à l’expiration du bail en cours.
Un petit mot sur la GLI
La GLI est une garantie souscrite auprès d’une compagnie d’assurance qui offre au bailleur le remboursement des impayés sans qu’il soit besoin pour ce dernier d’engager une procédure judicaire en recouvrement (c’est l’assurance qui s’en charge).
Il est impératif de vérifier la bonne solvabilité du locataire et de détenir un dossier complet, lors de la souscription du contrat d’assurance.
Il n’est pas rare que la compagnie refuse le recouvrement lors de la déclaration du sinistre (impayé), notamment si le dossier est incomplet ou si le bailleur n’a pas été suffisamment vigilent lors du choix de son locataire.
La plupart des assurances, ne couvrent pas les dégradations.
Elles sont onéreuses pour un bailleur qui n’a qu’un seul logement couvert.
L’assurance Visale ou assimilée
Lorsque le locataire n’a pas de garant, il souscrit une assurance loyer impayé pour rassurer le bailleur. Cette assurance peut imposer des conditions d’âge, de revenus…
Elle permet d’améliorer la solidité du dossier locatif.
C’est le locataire qui paye les cotisations de l’assurance.
Caution solidaire, ce qui va changer en 2022
Engagement de caution actuel
- le bailleur impose la rédaction de l’acte de cautionnement
- toute rature peut entraîner sa nullité
- la caution s’engage pour des dettes de loyer, charges mais aussi d’éventuelles dégradations et travaux
Futur engagement de caution
- la rédaction est libre mais doit comporter les éléments suivants pour être valide
- démontrer sa volonté de s’engager en qualité de caution à payer en cas de défaillance du locataire
- indiquer un montant maximum d’engagement (en chiffres et lettres)
- les actes raturés ou incomplets pourront être rendus nuls
- la conclusion par voie électronique est acceptée
- l’engagement ne vaut que pour des dettes de loyers et charges dûment justifiés
- le garant peut exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions
- Le créancier est tenu :
- avant le 31 mars de chaque année, de faire connaître à toute caution le montant de la dette, restant dus au 31 décembre de l’année précédente, sous peine de déchéance de la garantie.
- de rappeler à la caution le terme de son engagement ou, si le cautionnement est à durée indéterminée, sa faculté de résiliation à tout moment et les conditions dans lesquelles celle-ci s’applique
- d’informer la caution de la défaillance du débiteur dès le premier incident de paiement
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