Un propriétaire peut-il faire des travaux lorsqu'un locataire occupe le logement ?
Il est rare que le bailleur entreprenne de gros travaux lorsque son appartement est occupé. En effet, le bailleur préfère réaliser des travaux de rénovation ou de mise aux normes entre deux locations. Cependant, ces travaux sont obligatoires pour répondre aux nouvelles règlementations, que les diagnostics locatifs encadrent
Avant d’engager des travaux, le bailleur doit justifier de la légitimité de ces travaux.
Le bail prévoit que le locataire doit laisser exécuter certains travaux dans son logement :
Obligations du preneur
« Le preneur est tenu des clauses et conditions suivantes (…) indépendamment de celles pouvant résulter de la loi ou de l’usage :
Il permettra l’accès aux lieux loués pour la réparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives de l’immeuble. de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 de la Loi 89-462.
Il laissera visiter les lieux occupés par le bailleur, ou son représentant. Ces visites auront lieu, sauf cas d’urgence, pendant les jours ouvrables.»
Types de travaux que le bailleur peut réaliser pendant la durée du bail
Le bailleur est dans l’obligation d’entretenir le logement qu’il loue. Certaines réparations sont à la charge du propriétaire, savoir :
- les réparations urgentes comme une panne de chauffage.
- tous les travaux qui concernent l’amélioration des parties privatives de l’immeuble. (comme la réfection de la cage d’escalier ou bien un ravalement. Mais également les travaux l’amélioration des parties communes)
- les travaux nécessaires à l’entretien normal et au maintien du logement. (mise en jeu d’une fenêtre, remplacement ou réparation de l’électroménager loué).
- tous les travaux permettant l’amélioration des performances énergétiques du logement tels que l’isolation, la chaudière, les fenêtres.
- tous les travaux nécessaires pour que le logement soit décent.
L’accès au logement
La loi Alur précise les modalités d’accès au logement. Avant le début des travaux, le bailleur informe son locataire de leur nature et des modalités de leur exécution. Cette information sera remise en main propre ou envoyée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Les travaux réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire sont exclus.
Il est possible qu’un locataire demande à un juge de valider l’interdiction ou l’interruption des travaux.
Précisément dans les cas suivants:
- Les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire.
- Les travaux ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux
- ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse.
Le locataire peut-il demander une indemnité pour la gêne occasionnée ?
Le locataire supportera la gêne et les conséquences de toute nature qui résulteraient de l’exécution de tous travaux d’entretien. Il supportera également les travaux de grosses réparations, de transformations ou d’amélioration effectués dans l’immeuble. (à condition qu’ils n’excèdent pas vingt-et-un jours).
Toutefois, Conformément à l’article 1724 du Code civil, le locataire peut obtenir une diminution du loyer si les travaux durent plus de vingt-et-un jours. La diminution est proportionnelle à la durée des travaux et à la partie du logement dont le locataire a été privé temporairement.
Par ailleurs, si le logement est totalement inhabitable, le locataire peut demander la résiliation du bail.
Les travaux réalisés en cours de bail peuvent-ils avoir une incidence sur le loyer ?
A l’occasion d’un renouvellement de bail, le bailleur a la possibilité de demander une contribution financière au preneur en plus du loyer et des charges. C’est notamment le cas lorsque le bailleur a réalisé dans les parties privatives du logement ou dans les parties communes de l’immeuble, des travaux d’économie d’énergie. Cette contribution est limitée au maximum à quinze années. La somme est fixe et non révisable. Elle est demandée au preneur au titre du partage des économies de charge à partir de la date d’achèvement des travaux. (dans les conditions fixées par la réglementation en vigueur).
Le loyer baisse ou augmente en cours de bail, si le bailleur et le preneur décident conjointement de réaliser des travaux à la charge de l’une ou l’autre des parties. Un protocole d’accord fixera les modalités de la majoration ou la diminution de loyer applicable à la suite de la réalisation des travaux. En ce qui concerne le bailleur, il devra s’agir de travaux d’amélioration.