Comment résilier un bail d'habitation ?
Quels sont les motifs pour pouvoir résilier un bail d’habitation ?
Il existe dix raisons principales permettant d’engager une procédure et obtenir la résiliation du bail d’habitation. Nous allons les détailler ci-après.
Le bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 et par extension par la loi Alur a pour objectif de garantir la sécurité juridique du locataire et du bailleur et de conserver de bonnes relations entre les parties.
Le contrat de bail matérialise les droits et obligations de chaque partie sur le bien loué.
Aussi en contrepartie du règlement d’un loyer, le bailleur s’engage entre autres à mettre à la disposition de son locataire, un appartement respectant les normes sanitaires. Lesdites dispositions du bail sont encadrées légalement. Aussi, en cas de défaillance sur une ou plusieurs clauses du contrat, le bail pourra être résilié judiciairement.
En conséquence lorsque le locataire cesse de payer son loyer par exemple, le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion de son locataire. Bien entendu, les motifs de résiliation devront être motivés.
Quels sont les motifs permettant au bailleur de résilier le bail ?
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Le locataire fournit de fausses informations dont les conséquences sont importantes
Le Code Civil prévoit que le consentement de l’une ou l’autre des parties ne doit pas comporter de vice consécutif à une erreur, une violence ou un dol ou plus précisément le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ou par la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont le caractère est déterminant pour l’autre partie.
Pour évoquer ce motif et obtenir la résiliation du bail, la partie lésée doit bien entendu démontrer l’intention frauduleuse et intentionnelle de l’autre partie et prouver les conséquences de ce vice caché.
En effet, le preneur (ou locataire) peut mentir sur sa situation familiale ou professionnelle pour obtenir la validation de son dossier de candidature. Si tel est le cas et si le vice est avéré, le locataire peut perdre son bail et être poursuivi pénalement pour faux, usage de faux et escroquerie.
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Les impayés de loyer
Le locataire a l’obligation de payer son loyer et ses charges conformément aux dispositions de son bail. Si le locataire est défaillant, le bailleur peut demander la résiliation judicaire du contrat, à condition toutefois que ledit bail contient une clause résolutoire. Un commandement de payer délivré par voie d’huissier visant spécifiquement cette clause, sera délivré au preneur. La validation de cette clause, soit la résiliation judicaire du bail, sera prononcée par le tribunal saisi dans le cas où les conditions et délais visés au commandement de payer ne seraient pas respectées.
Il est à noter que dans le cas où la clause résolutoire ne serait présente dans le bail ou que la procédure n’en ferait pas état, la résiliation ne sera pas obtenue en première instance.
Pour les baux d’habitation soumis à la loi Alur, le commandement de payer délivré au locataire fait partir un délai de deux mois permettant au locataire de régulariser sa situation.
L’acte d’huissier est délivré au locataire débiteur mais également à ses garants s’il en a. Le preneur et son garant seront solidairement poursuivis pour le recouvrement de la dette, mais également pour le remboursement des frais annexes à la procédure.
A l’issue du délai de deux mois si les causes du commandement de payer ne sont pas éteintes, le bailleur assignera son locataire (et le garant) pour obtenir la validation de la dette, de la clause résolutoire et de l’expulsion son locataire défaillant.
Dans certains cas, le juge peut accorder des délais au locataire débiteur et suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect de l’échéancier accordé.
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Le défaut d’assurance habitation
Lors de la signature du bail, il est demandé au locataire de justifier d’une assurance habitation souscrit contre les risques locatifs. Le locataire remettra au bailleur tout au long de la location, un justificatif du renouvellement du contrat d’assurance habitation.
En cas de défaillance du locataire, et après une lettre recommandée valant mise en demeure, le bailleur a la possibilité de faire délivrer une sommation d’avoir à justifier d’une assurance habitation en cours de validité. Cette sommation pourra viser la clause résolutoire du bail (si elle existe) et permettre la résiliation du contrat de location.
Le bailleur a la possibilité de souscrire une assurance pour le compte de son locataire, dont il récupérera les frais lors de l’appel du loyer. S’il souscrit un contrat pour son locataire défaillant, il ne pourra pas se prévaloir du défaut de souscription de l’assurance et obtenir la résiliation judicaire du bail.
Si le bailleur décide de délivrer une sommation d’avoir à justifier du contrat d’assurance, passé un délai d’un mois, le bailleur pourra saisir le Tribunal compétent pour valider la résiliation judiciaire du bail c’est-à-dire, la validation de la clause résolutoire.
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le locataire sous-loue son logement sans l’accord du bailleur
A défaut d’autorisation de sous-location partielle ou totale du logement par la bailleur, le locataire qui héberge des tiers contre rémunérations, se met en infraction avec les clauses de son bail.
Cette infraction sera constatée par un huissier de justice, qui tel un enquêteur tentera d’obtenir des informations sur l’identité des occupants du logement et les conditions d’occupation.
Lorsque l’infraction est constatée, le bailleur pourra demander la résiliation du bail et l’expulsion de tous occupants.
En parallèle, il pourra demander le remboursement des sous-loyers perçus par son locataire augmentés de dommages et intérêts appréciés par le juge.
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la cession du bail sans l’accord du bailleur
La cession consiste en la vente de ses droits en qualité de locataire à un tiers. La loi du 6 juillet 1989 stipule expressément que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord du bailleur.
Si la cession est avérée et constatée, elle entraîne la nullité du bail. Le nouveau locataire sans droit ni titre, sera expulsé.
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le non-respect de la destination du bail
Le locataire doit se conformer à la destination de son bail. C’est-à-dire dire qu’en matière de bail d’habitation, le locataire ne peut exercer d’activité commerciale ou professionnelle dans les locaux loués.
Si une activité commerciale est constatée dans les locaux, la résiliation judicaire du bail peut être prononcée, suite à une sommation d’avoir à cesser cette infraction restée infructueuse un mois après la délivrance de l’acte par un huissier de justice.
Toutefois, le locataire a la possibilité de faire domicilier la société commerciale ou professionnelle dont il est le représentant, à condition que cette activité soit récente (création depuis moins de 5 ans). Cette domiciliation est valable deux ans, à charge pour le locataire de trouver une nouvelle domiciliation passée ce délai.
La domiciliation ne permet pas l’activité commerciale dans les lieux loués, mais la possibilité pour le locataire de recevoir du courrier au nom de sa société dans les lieux loués. En aucun cas, il ne pourra recevoir des clients ou marchandises, même temporairement.
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une activité illicite est pratiquée dans les lieux loués
Le bail prévoit que le locataire doit se confirmer à la destination de son bail et user paisiblement des locaux. Il est interdit au locataire de procéder à un trafic de biens ou de personnes (exemple : travail clandestin, prostitution, trafic de drogue…).
Si une telle infraction est contrastée par le bailleur, ce dernier doit impérativement engager une procédure pour cesser tout agissement contraire à l’éthique, aux bonnes mœurs et à la morale, sous peine d’être lui-même inquiété et pénalement poursuivi.
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le trouble du voisinage
Le locataire doit user paisiblement des locaux, conformément aux dispositions de son bail.
Cette notion concerne des comportements abusifs comme les nuisances sonores, des odeurs agressives, la suroccupation…
Le locataire est responsable de son comportement, mais également de celui de toutes les personnes hébergées ou reçues chez lui.
Le bailleur peut obtenir la résiliation du bail pour trouble de jouissance des voisins.
Il est évident que le bailleur devra prouver au magistrat que le trouble est récurrent et agressif.
Un bail ne se résilie pas à la suite d’une seule fête un peu bruyante.
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Le non-respect du règlement de l’immeuble
Il peut s’agir du règlement intérieur de l’immeuble ou du règlement de la copropriété.
Pour que le locataire se conforme à ce règlement, il est nécessaire que le bail lui-même soit en accord avec la réglementation de l’immeuble.
Sous la pression des copropriétaires ou du syndic de l’immeuble, le bailleur peut être contraint d’avoir à résilier le bail de son locataire qui ne respecterait pas les règles de l’immeuble et dont les manquements entraineraient des conséquences importantes.
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des travaux sont engagés par le locataire sans l’accord de son bailleur.
Le locataire doit conformément à son bail, entretenir les locaux loués et effectuer les réparations locatives dont il est tenu.
Un locataire peut lors de la location, effectuer des travaux d’aménagement comme la réfection de peintures mais il n’est pas autorisé à effectuer de gros travaux tels que la suppression de murs porteurs ou la création d’une trémie. Il ne peut pas transformer les locaux et changer leur désignation.
Si cette infraction est constatée, elle peut entraîner la résiliation judiciaire du bail et le rétablissement des locaux dans leur état initial de début de location aux frais du preneur.